A lakáshitel felvétele, törlesztése során számos pénzügyi szakkifejezéssel, mutatóval, kalkulációval találkozunk, vannak köztük fontosabbak és kevésbé fontosak.

Van köztük egy mutató, amiről mindenképp érdemes beszélni – ez pedig az ingatlan terhelhetősége (LTV =loan to value).

Mivel a futamidő alatt a hiteltartozás összege és a lakás forgalmi értéke is változhat, a kettő alakulását a hitelfedezeti (LTV) arány tükrözi. Leegyszerűsítve ez mutatja meg, hogy az ingatlan mennyire van terhelve. Minél magasabb az LTV értéke, a hitelesnek annál nagyobb a tartozása a lakás értékéhez képest.

Ha egy jelenleg 15 millió forint forgalmi értékű lakás egy 8 milliós hitel fedezete, akkor 53 százalékos az LTV mutató, 10 milliós tartozásnál azonban már 66 százalék.

A csökkenő tartozás és az ingatlan esetleges drágulása javítja a mutatót: ha két év múlva 7 millió forintra csökken a tőketartozás és az ingatlan értéke mondjuk 5 százalékkal emelkedik, akkor az aktuális LTV érték 45 százalékra mérséklődik.

Ez az egészséges forgatókönyv, ha azonban az ingatlanpiac beszűkülése miatt a lakások forgalmi értéke drasztikusan csökken, miközben a tartozás jóval kisebb mértékben fogy, feljebb kúszhat az ominózus mutató.

Hangsúlyozottan extrém eset, de az LTV lényegét mutatja a következő példa. Tegyük fel, hogy a szóban forgó 15 milliós ingatlan értéke 60 százalékkal csökken, így a 7 millióra csökkenő tartozás mögött csak 6 milliós ingatlanfedezet fog állni, ebben az esetben pedig az LTV 116 százalékos lenne.

Márpedig a magas, 80-100 százalék feletti LTV mindkét félnek kedvezőtlen. A banknak azért, mert fizetésképtelenség esetén nagyobb a kockázata, hogy nem jut a pénzéhez. A hitelesnek pedig azért, mert 100 százalék feletti LTV arány esetén a lakáseladásból befolyó összegen túl is fizetnie kell.